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关于卖售后公房买新房时可抵扣契税的问题-上海房产律师钟涛

时间:2010-5-23来源:上海房地产律师 作者: 钟涛律师点击:

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疑问一:下文(二)售后公房出售和买新房子的时间间隔前后不超过一年,具体以两个房屋买卖合同的签订时间为准。
请问这个签订时间是指交房的日子还是签订预售合同的日子?
疑问二:下午(三)房屋的产权人为同一人,即售后公房的产权人和新房子的产权人是一个人。如果新房子的产权人比售后公房的产权人多,但只要售后公房的产权人是新房子产权人之一的,仍可以适用该政策。
按照字面上了理解,只要售后公房的产权人是新房子产权人之一的就可以了,但是我又听说这个政策是很含糊的,比如售后公房一个人名字,新房是三个人名字,那么只能抵扣1/3,不知道到这个说话对吗?
 
 
【钟涛律师解答】
关于疑问一:一年时间是指买入、卖出合同的签定日期在一年以内,而非交房期。如某人于03年5月1人签订预售合同买入一期房,若他在04年4月30日前将原有住房出售,即可获得契税抵扣。
    关于疑问二:1、买、卖房产只要有一个以上的同一产权人即可,但一套房产仅可抵扣一次,举个例子:“翻跟斗”等10人买入房产A,一年内“翻跟斗”又将与另100人共有的房产B出售,则可抵扣契税,而其他房产共有人若再购新房,则不能再以出售房产B而再得抵扣。
                2、抵扣额的计算:若买入额为100元,买出额40元,则契税额=(100-40)☆1.5%,若买出额大于买入额,则免征契税。抵扣额显然与产权人多少无关。
 
 



附:关于卖售后公房买新房时可抵扣契税的问题
1999 年开始的卖售后公房,买新房子可抵扣契税的政策目前仍在适用。新房契税纳税日期至今未超过三年的,均可继续办理,超过三年的,按照国务院契税条例的规定,视作放弃。具体办理地点到新房所在地的区县财政局契税征收点办理。
 
  市财政局和市地方税务局1999 年11月发布的《关于深化本市住房制度改革若干财税政策的通知》[沪财办(1999 )86号](以下简称《通知》)规定,职工所购公有住房上市出售前后一年内,又新购入住房的,按新购住房支付款高于售房收入的差额缴纳契税。比如,某市民今年买了一套50万元的新房子,去年底,他以30万元卖掉自己的售后公房,那么他新房子缴纳契税后,他可以再按30万元的房子退契税,即实际上以20万元为基数缴纳契税。另外,若新房子的买价低于售后公房的出售价格,则只能退新房子办小产证时所缴纳的契税,并不以售后公房的出售价格退还契税。具体操作方法上为两种,一种是在办理新房子产权证缴纳契税时直接抵扣;另一种是全额缴纳完毕新房子契税,再办理退契税的手续。
 
  适用该政策的市民需要符合三个条件:(一)售后公房是第一次上市交易,也就是说购买了售后公房的市民,再次将房屋出售的,不适用该政策;(二)售后公房出售和买新房子的时间间隔前后不超过一年,具体以两个房屋买卖合同的签订时间为准;(三)房屋的产权人为同一人,即售后公房的产权人和新房子的产权人是一个人。如果新房子的产权人比售后公房的产权人多,但只要售后公房的产权人是新房子产权人之一的,仍可以适用该政策。
 
  市民办理抵扣契税时要带七项材料:(1)新房购房合同;(2)新房产权证;(3)新房购房发票(全额);(4)新房契税完税证;(5)原购公有住房购入材料;(购房合同、购买公有住房发票或公有住房出售价格计算表)(6)原购公有住房卖出材料;(买卖合同、“上海市个人房屋出售发票”第四联(绿色)(7)身份怔、户口簿。上述材料都需原件和复印件。
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