小王去年本科毕业，在一家外企做销售工作，有不错的收入。刚刚开始学着适应离开父母后的“自力更生”生活，自己租房经营自己的钱包：自己赚钱、自己预算、自己开支、自己计划未来。眼看周围的同事房子又赚了不少钱，小王盘算着买套房产：或投资或作为未来婚房。小王这一想法很快得到父母首付款的支持。接下来就是小王忙着贷款的事了。但令小王万万没有想到的是申请银行贷款竟是如此环节多，其中还有这么大的学问。
银行发放二手房贷款怎么审银行对于资金的运用，首先本着"安全性"、"盈利性"、"流动性"的原则，其次要符合银行业务发展规模的扩大及配合国家的宏观调控。目前上海二手房贷款银行由初期的"高速发展期"步入了"稳速发展期"。先前银行对二手房的贷款审核，一般集中在房子本身的价值上，对贷款人的资料只作形式上的审查。而今银行更在意此笔贷款的第一还款来源，不仅严格评估房产的价值，控制贷款成数，并且关注此款将贷给谁？
目前上海各家商业银行审核流程一般采用四级审批制（信贷员－尽职－信贷科长－分管个人金融业务的行长）。而且各级审批的重点也不尽相同，并且需要担保公司、评估公司、公证、征信公司、保险公司等多家公司的合作及配合，所以说一笔贷款的审批过程是一套非常复杂的科学评估风险及协助个人理财的过程。可见贷款远非一般人想象的那么简单。
其实，分析银行的审批流程及细节可以显示，一笔银行贷款的审批历经多个环节及众多人员的参与。通过众多人的积极努力，为了保证对客户的服务承诺及服务效益，在沪上买房的购房人已经基本享受到了非常高效的优质服务。以下从银行的角度分析一下审查内容就可见一斑。
一审房屋本身
从房屋地段来看，近日沪上多家银行对二手房的所处的位置进行了详细规定。有多家银行对边远郊区的房子已经停止放贷，即使对郊区操作的案件也是有选择有条件的。比如对南汇地区有些银行只做周浦地区的房产。比如有些市区的银行只操作松江镇的房产。
从房屋类型来看，公寓、新公房、酒店公寓、别墅等不同类型的房产决定的贷款成数会不尽相同。这直接关系到购房人的资金融资情况，关系到买卖合同中的付款时间及金额，甚至严重到会涉及违约及赔偿问题。
在竣工年限上，因为目前在我国土地采用的是有偿有限期的使用权使用制度，房屋的竣工年限可以反映出目前此房屋土地的使用年限的长短。竣工年限的长短也可以推算出房屋的新旧，从而可以判断出房屋的价值。
在房屋单价与总价方面，根据2003年121文件精神，严格控制高价房审批规模，每平方米单价超过7000元或总价超过100万元的房产均属高价房，要适量降低贷款成数。
此外值得关注的是，银行所贷比例不是根据买卖合同所记载的成交价所定，而是根据银行认可的专业评估公司出具的房屋评估报告来确定的。
二审贷款人情况
比如主贷人及房产共有人的自然状况："你是谁？从哪里来？社会关系如何？"这些均是银行审核的重点。甚至包括主贷人的健康状况及文化程度均是银行审核关键要素。
职业情况：目前工作是大多数人稳定经济来源的基础，所以银行非常关注单位的性质及工作岗位，这在某种程度上反映出一个人的工作能力及工作年限。
家庭情况：现有住房性质及家庭财务支出状况。
与银行的关系：他行是否有负债会直接决定此笔贷款的可贷成数，同时还有银行的存款状况。
资信情况：经过几年的努力，上海已经建立了较完善的征信系统。一个人的信用好坏只要输入身份证号码就可以看得出，有无还贷、电信、水电煤气费等公共事业的欠费或逾期都能一目了然。
三审担保机构资质
为了保证银行、上下家的风险，二手房贷款的发放离不开具有担保资质的房屋贷款服务公司的参与。所以房屋贷款服务公司的操作资质、操作规范性、在银行的信用直接影响着贷款的审批及发放。在2003年中，有家担保公司违规操作，结果给银行、买卖双方超成了不可估量的损失。目前一批中介及经纪人已经登上银行黑名单。前不久，上海房屋贷款服务协作网络的成立，就有安家集团等6家有一定影响力的几家大型担保公司共同签署了"行业规范公约"，以肃清行业内存在的不良现象。所以，房屋贷款时找专业的大型房屋贷款服务机构对买房人来说也是一大保障。
四审保险机构
在我国目前试行的房屋抵押规定明确指出：抵押?笔氯嗽级ǘ缘盅悍康夭侗５挠傻盅喝送侗?,保险费由抵押人负担,并将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间,抵押权人为保险赔偿的第一受益人。而且，目前银行在审批贷款中非常关注保险公司开具的保单险种为哪些，对不同房屋类型都规定了不同险种。
五审资料完整性
因为银行的审批为四级审批，所以客户提供资料的完整性对审核的速度及质量至关重要。在银行操作过程，经常会碰到客户资料缺这少那的情况，不仅给客户带来麻烦，也大大影响了银行人员的工作效率。但对贷款买房的人来说贷款买房申请往往是首次接触，所以找一家专业的房屋贷款服务机构咨询贷款并准备资料显得尤其重要。
实战案例
2类方式证明还贷能力
小王贷款审批中，银行提出质疑：小王的年龄尚小，销售工作提成收入不稳定；需要提供父母的收入证明作为共同还款人。可是小王的父母经营一家公司，需要提供什么证明银行才会认可呢？最后直到小王的父母提供了公司的相关资料，才得到银行审批。
一笔个人住房贷款短则五六年长则二三十年；对于银行来讲可谓是"一次贷出、数年收回"。所以银行在评估贷款风险时，非常关注主贷人的还贷能力。对于个人，如何向银行证明自己有足够的还贷能力呢？
其实，从"月月进账类"到"本来持有类"均可以向银行展示自己的财力："月月进账类"表现在每月稳定所得薪水证明，专业术语称为稳定的现金流：
一类为稳定职业型：最有说服力的当属最近3个月的个人所得税单，其次为雇主证明信确认当前收入职位，当然可以提供最近3个月的银行的对账单显示薪水入账记录也是非常响当当的证明。
另一类为自创企业型：公司持有证明（营业执照），最近几个月银行对账单可以显示现金流转情况，最近的完税证明，最近经审计?牟莆癖ū砭且邢舶牟屏χっ鳌?
"本来持有类"也可以统称为资产辅助型，最常见的为房租所得：3个月的税单及租赁合同，提供定期存款证明也行，拥有股票的客户可以让证券公司开具股票市值证明，投资基金的客户所持有价基金证明也可，拥有多套贷款人可以提供其他房产证明，甚至保存好银行信用卡的对账单也可以作为向银行申请贷款的有力砝码。总之，想要贷款的客户对自己的各类资产或账单一定要保存好。
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