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没有经同住人同意擅自买下售后公房合同无效-上海房产律师

时间:2010-5-19来源:上海房地产律师 作者: 钟涛律师点击:

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没有经同住人同意擅自买下售后公房合同无效-上海房产律师

钟涛律师按:根据出售公有住房的规定,购买公有住房的对象为获得新配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人

 

【案例一】

年过半百的阿亚因患精神裂症,被送进医院住院治疗,可当他康复出院回家,却遭到兄长阿耀的拒绝,阿耀声称公有住房性质变成了售后公房。为此,阿亚将兄长一家及批准由兄长买下的置业集团公司告上法院,要求确认《上海市公有住房出售合同》无效,将房屋恢复到原有的承租公房状态。近日,上海静安法院一审判决支持了阿亚的诉请,同时判决由置业集团公司在判决生效后,返还阿耀已付的购房款、首期维修基金、印花税及土地收益金等共计22832元。 
   尽管父母双亡,但阿亚有兄弟姐妹5人照顾,他长期以同住人身份,与兄长阿耀居住在由阿耀承租万航渡路某号的公房里。1982年12月,他首次患精神裂症发病后,数度住院治疗。1991年7月,因阿亚病情稳定,由大哥及阿耀共同作为监护人向安康医院申请出院,当地居委会也在出院申请表上盖章予以确认。2001年6月,阿亚的病情复发,又一次被送进安康医院继续治疗。
   2002年1月15日,阿耀在阿亚及其他兄弟姐妹不知情的情况下,刻制了阿亚的私章,并在《职工家庭购买公有住房协议书》上代阿亚签名盖章,同意由阿耀夫妇购买下住房的产权,共有形式为共同共有。在办理手续中,按要求阿耀还去居委会,开具了自己是阿亚的监护人证明。2002年3月10日,才完成了签署《上海市公有住房出售合同》,在支付了相关钱款后,阿耀一家办理了房屋产权登记手续。期间,阿亚得知阿耀要买下售后公房的消息,曾委托其他兄弟姐妹与物业公司交涉,但此时阿耀已付清了所有款项。2003年8月14日,阿亚病情稳定再次出院后,遂与阿耀一家为房屋的居住问题发生纠纷,并在2005年8月中旬起诉到法院
   阿亚在起诉中称,阿耀买下的售后公房,自己曾是同住人。可当自己出院后要回到该房屋居住时,却遭到了阿耀一家的拒绝。经查获悉阿耀乘自己住院期间,擅自私刻自己的印章并伪造了自己签名,将上述公有住房作售后公房买下,并办妥了产权登记手续,侵犯了自己的合法利益,要求确认所签署的《上海市公有住房出售合同》无效。
  阿耀一家在答辩中称,阿亚是精神病患者,自己又是他的监护人,代阿亚在《职工家庭购买公有住房协议书》上签字是合法有效的。况且,购买房屋产权的目的仅是减少房租支出,并非是要牟利。阿亚在出院后,已由街道办事处得了另外一处住房居住。
  而物业公司的上级置业集团公司辩称,该公司是根据阿耀提供了居委会出具监护人证明后,同意由阿耀一家购买房屋产权,在程序上签署同意买下售后公房,手续上是合法的。认为如果这样做的话,属侵犯了阿亚的合法权益,公司愿意服从法院的判决。
  经上海市劳动能力鉴定中心出具的《鉴定结论书》,认定阿亚完全丧失劳动能力。法院认为,阿亚是万航渡路房屋的同住人,对该房屋就享有居住权,而阿耀在未与其他监护人的协商一致情况下,擅自以监护人的身份代阿亚签名盖章,并以自己及妻子两人的名义购买系争房屋的产权,背离了监护人的职责,侵害了阿亚的合法财产权利,所签订的《上海市公有住房出售合同》,未征得同住人的同意,违法了行政法规的强制性规定属无效,无效的合同自始没有法律约束力。而当地街道配阿亚房屋,发生在2005年5月,不影响法院对《上海市公有住房出售合同》效力的认定,遂作出了上述一审判决。

 

【案例二】

上海公房出售买卖未经同住人同意 法院被判公有住房出售合同无效

2008年05月15日

上海市浦东新区人民法院

民事判决书

                                              (2008)浦民一(民)初字第4116号

    原告瞿某甲,男,19##年#月##日生,汉族,住上海市浦东新区##路###弄21号202室。

    委托代理人陈如浪,上海普若律师事务所律师

    委托代理人陈如波,上海普若律师事务所律师

    被告章某,女,19##年#月##日生,汉族,住上海市浦东新区德平路##弄##号203室。

    委托代理人孙某亮,上海##律师事务所律师

    被告上海浦东新区##物业发展公司,住所地上海市浦东新区##镇##路50号。

    法定代表人陆某兴,总经理。

    委托代理人张某宪,男,上海浦东新区##物业发展公司物业经理。

    原告瞿某甲诉被告章某、上海浦东新区##物业发展公司房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员高洁华独任审判。公开开庭进行了审理.原告瞿某甲及委托代理人陈如浪、被告章某之委托代理人孙某亮、被告上海浦东新区##物业发展公司之委托代理人张某宪到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

    原告瞿某甲诉称,原告与被告章某系表兄妹关系。原告与哥哥瞿某乙、原告之外祖父沈某照(1995年3月1日去世)、被告之母沈某妹及被告五人于1988年8月因原居住的川沙县金浜四队住房动迁安置了浦东新区德平路##弄23号203室(以下简称系争房屋)公有住房。原告于1992年起即入住该房屋并将户籍迁入。近期得知,两被告于2000年9月19日签订公有住房出售合同,被告章某购买系争公房产权,并登记被告章某为房屋的权利人。因被告章某购买公有住房未告知原告,也未经原告同意,原告多次与被告交涉,被告章某均予拒绝。原告认为,两被告违反上海市有关公有住房出售政策,严重侵犯原告合法权益。故诉请要求确认两被告于2000年9月19日签订的位于浦东新区德平路##弄23号203室公有住房出售合同无效

    被告章某辩称,首先,原告不是系争公房的同住人,其无权要求确认两被告签订的公有住房出售合同无效。其次,被告章某在2000年购买产权时原告是知情的,家庭购房协议书,虽不是原告亲笔签名,但原告将私章交于被告父亲后由被告父亲在协议书上盖章。况且被告购房至今已近八年,现原告主张已超过诉讼时效。请求驳回原告的诉请。

    被告上海浦东新区##物业发展公司辩称,被告章某购买系争公房是享受农民购买公有住房优惠政策,其在购房时向本被告提供住房调配单及由同住人签名家庭购房协议。根据住房调配单记载,原告不是系争公房的安置人员,而章某购买系争公房符合有关政策规定。章某提供的家庭购房协议书,本被告根据有关规定对该协议的形式要件进行审查,对是为本人亲笔签名不作审查,本被告也不承担证明责任。现被告之间就签订的公有住房买卖合同合法有效。且购房时间已近八年,原告提出诉讼请求,已超过诉讼时效,请求驳回原告的诉请。

    经审理查明,原告瞿某甲与被告章某系表兄妹关系。原本市川沙县洋泾乡金浜四队陶家宅39号房屋内有原、被告及原、被告之外祖父沈某照、原告之兄瞿某乙、被告之母沈某妹五人户籍。1988年8月,洋泾乡金浜四队陶家宅39号房屋被动迁,原、被告之外祖父沈某照与动迁部门签订动迁协议书,协议书中明确安置人口五人。安置的房屋位于##新村2-23-203即德平路##弄23号203室一房一厅公房。1991年8月,原、被告一户可办理公房入住手续,动迁部门开具的住房调配单中对新配房人员一栏中,可填写一名租赁户名,三名家庭主要成员。原告未被告列为新配房人员一栏内,但配房人口仍确定为5人。房屋入住后,原、被告等五人户籍均迁入系争房屋内。因住房面积小,原告一直居住于单位宿舍。1995年3月沈某照去世。2000年8月,被告要求购买公房产,在购房时物业部门核定该户人数为四人,即原、被告及原告之兄瞿某乙、被告之母沈星妹。2000年8月9日,被告之父(2003年去世)请人填写一份职工家庭购买公有住房协议书,协议书约定的内容为,系争房屋承租人或受配人姓名为沈某照,经与本户同住成年人协商一致,同意购买上述房屋。上述房屋的房地产权利人确定为章某。协议中所有同住成年人的签名均是被告之父请他人代签。在同住人盖章一栏中,均有各同住人私章,其中原、被告及原告之兄三人印章相似。2000年9月被告章某与被告上海浦东新区##物业发展公司签订上海市公有住房出售合同,将系争房屋的产权购于被告名下。2001年9月,被告章某取得上海市房地产权证房屋权利人登记为被告章某一人。2008年初原告生育儿子要求其子户籍报入系争房屋内,遭被告章某拒绝,并得知章某已购买公房产即提起诉讼。审理中,原告否认自己有私章且曾交于被告父亲的事实。

    以上事实,由动迁协议书住房调配单本户人员情况表职工家庭购买公有住房协议书上海市公有住房出售合同上海市房地产登记册户籍登记册及当事人的陈述等在案佐证。

    本院认为,系争浦东新区德平路##弄23号203室房屋系原、被告等人原居住的房屋动迁安置取得,住房调配单上虽未将原告的名字列在新配房人员一栏内,但根据动迁时,被动迁房屋内的户籍人口、动迁协议书中确定的安置人数及住房调配单的实际填写空格数,应当确定原告为德平路##弄23号203室房屋的安置人员。房屋配后,原告未居住的原因,也只是房屋面积小居住困难的因素。因此,本院认定原告为德平路24弄23号203室房屋同住人。根据出售公有住房的规定,购买公有住房的对象为获得新配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。家庭人员在购房时应协商一致,并在职工家庭购买公有住房协议书上签名盖章。原、被告系浦东新区##路##弄23号203室的公房的受配人,均具备购买该房产权的资格。现被告未经原告同意,委托他人冒用原告签名,购买了系争房屋的产权,其行为违反了公有住房出售的相关规定,损害了原告的权益,原告诉请本院应予支持。对于被告称,职工家庭购买公有住房协议书,原告没有签字,但盖有原告私章,应当认定原告知道而且同意被告购房的事实。本院认为,职工家庭购房协议书上原告盖章,原告否认自己有私章,现被告未能举证证明,该印章原告曾经使用过,在被告购房时是原告交于被告之父的事实。从印章的字体、大小辩别,原、被告的印章上字体相似,不排除被告之父在办理购房手续时为原、被告一起刻章的事实,故对被告的辩解本院不予采信。至于被告所抗辩的本案已过诉讼时效期间一节,虽然从原告被侵权开始计算,至今已逾八年。但根据法律规定,诉讼时效期间应从被侵权人知道或应当知道权利被侵害时起计算,现原告称于2008年才知道被侵权,被告对此有异议,作为侵权人,被告对此应承担举证责任,然被告未能提供证据,故对其主张,本院不予采信。据此,根据《中国人民共和国民法通则》第五条、第六条之规定,判决如下:

    被告章某为购买浦东新区德平路##弄##号203室公有住房与被告上海浦东新区##物业发展公司签订《上海市公有住房出售合同》无效

    案件受理费人民币50元,减半收取计人民币25元,由被告章某负担。

    如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院

                                  审判员:高 洁 华

    本件与原件核对无异          上海市浦东新区人民法院

                                 二零零八年五月九日

                                  书记员:丁 娴 静

 

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