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【案情简介】

系争房屋为动迁分房，原承租人为沈先生，动迁时有沈先生及妻沈女士(1999年9月1日死亡)、沈1（儿子）、沈2（沈1女儿）、张女士（沈1妻子）等人的份额。1995年1月，沈1购买系争房屋产权，购房时，沈先生、沈女士、沈1及张女士为该房同住成年人，分别在《购买公有住房委托书》上签名或盖章，该委托书明确，经本户同住成年人协商一致同意购买系争房屋，房屋购买人确认为沈1，并委托沈1办理购买公有住房的一切手续。1995年6月30日，沈1取得了系争房屋所有权证，成为系争房屋产权人。

近年来，沈先生与沈1一家关系不睦并引发纠纷。2009年12月13日，沈1、沈2就系争房屋签订《房地产买卖合同》，约定转让价款为人民币770,000元。2009年12月29日，系争房屋产权登记在沈2名下。沈2未向沈1支付上述房款，沈1也未向沈2交付房屋，双方仍按原状居住在系争房屋内。沈先生向法院提起诉讼，请求确认：1、沈1、沈2签订的《房地产买卖合同》无效；2、沈先生为系争房屋产权共同共有人之一。一审法院支持了第一项诉请，同时判决系争房屋为沈先生与沈1共同共有。沈1与沈2不服，提起上诉。

【案件思考】

    一家人协商一致，将系争房屋登记在一人名下，后同住人沈先生提出共有要求，该如何认定系争房屋的产权归属？沈先生对系争房屋享有多少份额呢？沈1、沈2在诉讼期间签订房屋买卖合同，该行为该如何认定？合同有效吗？

 

【法庭判决】

一审法院认为，按“九四”方案购买系争房屋产权时，沈先生及其妻子沈F、沈1及张女士的户籍均在该房内，且均居住在内，故上述四人为该房具有购房资格的同住成年人。根据有关规定，按照“九四”方案购买公有住房产权的，原公房的同住成年人主张房屋产权时，可确认房屋产权共有。据此，沈F生前未对系争房屋作出主张，张女士也不主张该房屋产权，则系争房屋归沈先生与沈1共同共有。

诉讼期间，沈1通过买卖形式，将系争房屋产权过户至其女儿沈2名下，基于沈1、沈2的父女关系，以及沈2在庭审中表示其知道沈1与沈4之间的房产纠纷，因此，沈1、沈2就系争房屋签订《房地产买卖合同》的行为非善意，符合合同无效的条件。

二审法院认为，在购买售后公房产权时，张女士系该房的同住成年人，其在一审中表示，对涉案房屋不主张产权，但张女士放弃房屋产权应当是附有条件的，即系争房屋归其丈夫沈1所有，故不能将之作为无条件放弃房产来对待。因此，沈先生是系争房屋的共有人这样表述更为准确。

 

【法理分析】

首先，共有人提出共有主张时即为诉讼时效起算时。由于“94方案”购房基本上是以家庭为单位，所以尽管在房产证上登记的是一个人的名字，但是共有人大多能够和睦相处。我国《民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”如果按照上海市高级人民法院印发的《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》〔沪高法（1996）250号〕，权利人须在诉讼时效内主张房屋产权方可确认房屋产权共有的规定，一方面，可能使稳定的家庭关系因为权利行使而生龃龉；另一方面，必然有许多家庭中的共有人想寻求法律保护时，时间已经超过两年的诉讼时效，这种因为售房政策的规定致使当事人丧失民事权利的情况，显然对于公民是不公正的。为了保护售后公房共有人的合法权利，1999年9月27日，上海市高级人民法院印发《几类民事案件的处理意见》〔沪高法（1999）528号〕，在“关于94方案购房后产权纠纷的诉讼时效的起算时间”解答中指出：“有些家庭中的权利人向法院提出主张房屋产权，有些家庭至今相安无事，权利人尚不知道自己不享有共有人的权利，由于这些人自身并无过错，为了保护他们的合法权利，我们考虑诉讼时效从发生争议时起算，有利于矛盾真正解决。”这一规定无疑是符合我国设立诉讼时效制度初衷的。