1. 贷款方案制定介绍
对准备贷款购房的个人，在购房交易未发生前，专业贷款机构根据购房人的资信状况，同时结合银行关于个人房屋按揭贷款的政策，初步得出个人贷款额度、首付比例、贷款年限、利率高低并选择合适的还款方式。
2. 贷款方案制定流程
⑴、买方个人征信查询。
⑵、房产权属确认。
⑶、申请贷款预审批。
⑷、通过对房产进行初步评估，得出相应的贷款额度、 首付比例、贷款年限、贷款利率等。
⑸、针对买方的经济状况，选择适合的还款方式。
⑹、买方准备相应的贷款申请资料。
3. 贷款方案制定常见问题解答
⑴、个人征信对于贷款的重要性
信用报告有以下情况之一的，不予贷款：
① 借款申请人或其配偶有尚未偿还的逾期贷款的；
② 借款申请人准贷记卡或贷记卡透支逾期未还的；
③ 近2年内，借款申请人贷款（不含助学贷款）逾期连续达到6期的。
信用报告有以下情况之一，且未达到以上第一条所列情况的，在借款申请人及其配偶出具书面情况说明，并签署《按时足额还款承诺书》后，可予贷款：
① 近2年内，借款申请人贷款逾期连续达到3至5期，或者助学贷款逾期达到180天的；
② 近2年内，借款申请人贷款（不含助学贷款）逾期累计达到3期，但贷款逾期连续少于6期的；
③ 近1年内，借款申请人准贷记卡透支逾期达到180天的；
④ 近1年内，借款申请人贷记卡透支逾期连续或累计达到3期的。
⑵、为什么需要贷款预审批？
银行对准备申请银行贷款购买房屋的个人，在购房交易未发生前，根据个人提供的资信状况证明，结合银行关于个人房屋按揭贷款的政策，对个人所适用的个人房屋按揭贷款额度进行预审，并给出个人最高贷款额，购房人在取得银行“预审通知函”后，在一定有效期内购买二手房时，可参考银行的适用额度申请贷款。
⑶、贷款预审批和买卖合同签约的先后顺序？
为避免交易纠纷，建议在贷款申请审批通过之后再签署正式购房合同。
⑷、如何计算贷款金额的最高值？
贷款金额的最高值受评估值影响，一般以评估值和交易价格比较后的低值作为基数，再乘以最高成数（首套住宅为8成）。
⑸、什么因素影响贷款的最长年限？
贷款年限的最长期限受借款人年龄、所购房屋房龄以及购房人家庭月收入等三个因素影响，一般为：贷款年限+借款人年龄≤70，贷款年限+房龄≤35。
⑹、贷款利息受那些因素影响？
贷款利息受贷款年限、所购房屋类型以及购房人以往贷款记录的影响，具体利率执行同期人民银行规定水平。
⑺、还款方式都有哪几种？
① 等额还款
借款人每期以相等的金额偿还贷款，按还款周期逐期归还，在贷款截止日期前全部还清本息。
② 等额本金
借款人每期须偿还等额本金，同时付清本期应付的贷款利息，而每期归还的本金等于贷款总额除以贷款期数。
③ 等额递增
以等额还款为基础，每次间隔固定期数还款额增加一个固定金额的还款方式（如三年期贷款，每隔12个月增加还款100元，若第一年每月还款1000元，则第二年每月还款额为1100元，第三年为1200元）。此种还款方式适用于当前收入较低，但收入曲线呈上升趋势的年轻客户。
④ 等额递减
以等额还款为基础，每次间隔固定期数还款额减少一个固定金额的还款方式（如三年期贷款，每隔12个月减少还款100元，若第一年每月还款1000元，则第二年每月还款额为900元，第三年为800元）。此种还款方式适用于当前收入较高，或有一定积蓄可用于还款的客户。
⑤ 按期付息，按期还本
按一间隔期（还本间隔）等额偿还贷款本金，再按另一间隔期（还息间隔）定期结息，如每三个月偿还一次贷款本金，每月偿还贷款利息。
⑥ 到期还本
在整个贷款期间不归还任何本金，在贷款到期日一次全部还清贷款本金。贷款利息可按月、按季或到期偿还，也可在贷款到期日一次性偿还。本方式仅适用于期限12月（含）以内的贷款。
⑦ 本金归还计划
按照约定的时间归还贷款本金，但相邻两个偿还本金日之间不得超过1年。
⑧ 哪种还款方式利息支出最少？
以贷款人民币50万元，贷款期限10年，利率5.814％，还款方式为等额还款、等本金还款、等额递增、等额递减四种还款方式为例（其中：等额递增（递减）还款方式每3个月增加（减少）100元），不同方式利息支出比较如下：
还款方式 月供金额 利息合计 与等额还款利息比较
1 2 3 4 5 …… 120
等额递增 3680.07 3780.07 3780.07 3780.07 3880.07 …… 7680.95 183609.28 23075.96
等额还款 5504.44 5504.44 5504.44 5504.44 5504.44 …… 5504.44 160533.32 0
等额本金 6589.17 6568.98 6548.79 6528.61 6508.42 …… 4187.13 146561.77 -13971.55
等额递减 7328.81 7228.81 7228.81 7228.81 7128.81 …… 3328.94 137457.33 -23075.99
4. 贷款预审案例
李先生在一家外企公司从事人力资源管理工作，北京日渐高涨的房价让他有了提前购房的打算。因为工作不久，加上努力筹措的资金共有25万元，所以房屋的价格是李先生比较关注的条件之一。由于是刚刚工作不久，李先生对自己能从银行贷出多少钱，心里没有底，想先从银行确定贷款额后再根据自己的资金状况来购买合适价格的房子。一个偶然的机会，李先生通过报纸看到招商银行推出房贷预审批业务，通过招商银行的免费咨询电话与专业的按揭顾问做了相关咨询，又来到招商银行做了面谈。李先生了解到这个业务非常适合有购房打算，但是不确定贷款额的准购房者。
招商银行在了解了李先生目前的工作和资信情况下做出了分析：李先生目前的月收入是税后8500元，根据银行的审核要求，李先生的月供最高可以达到4000元。由于李先生以前没有在银行贷过款，工作较为稳定，在他提供资料齐全三个工作日后在银行获得50万元的贷款额度，且银行给李先生出了一份《预审批通知书》。这回李先生在选择房屋时心里就有底了，知道自己可以选择房价在75万元以下的房屋，不会盲目的去选择不适合自己的房屋。招商银行的按揭顾问又建议李先生在选好房子后与银行正式签订借款合同时可以选择固定利率和选择期自主贷的银行产品，这样不仅避免了今后加息带来的资金成本，也可以灵活更改还款方式。李先生在拿到银行的《预审批通知书》的半个月后，看好了位于朝阳区一套两居室，总价在72万元。由于李先生已经前期在银行拿到预审的贷款额度，所以卖方很放心的与李先生达成了买卖协议。李先生在招商银行专业按揭顾问的全程服务下，顺利的办理完贷款及过户手续。
