「我有钱、卖家也愿意，凭什么不让我买？」这是我接待的李姐开口第一句话，火气不小。她看中上海一套房，定金交了、合同签了，结果去网签才发现，自己社保差三个月不满五年，被限购挡在门外。李姐觉得冤：这是政策的事，又不是我赖账，凭什么定金不退、还要我赔？

这事儿得从限购政策的法律性质说起。咱们得把话挑明：限购，是地方政府为了调控楼市出的行政措施，它不是民法典里的「法律」，但在它管的那几个城市，买房过户必须过限购审核这一关，过不了，合同就履行不了。所以性质上，它属于「行政管理性规定」，直接影响合同能不能实际履行，而不是简单一句「政策无所谓」。

李姐卡在社保差三个月。她想，那我等三个月不就行了？可卖家不干，说合同约了限期过户，你过不了户就是违约，定金没收。这里就是购房者的第一个坑。很多人以为，被限购是「不可抗力」或者「政策原因」，自己不用负责。错。司法实践中，限购政策出来不是一天两天，买家在签约前有义务了解自己有没有购房资格。你明知不够格还签，法院多半认定你对自己能不能买负有注意义务，输了理的是你。

但话分两头。如果签约时你确实符合资格，后来政策突然收紧把你排除在外，那性质不同，可能构成「不可归责于双方」的事由，合同解除、定金退你，互不赔偿。李姐这个情况是自己本来就差三个月，属于签约前就该知道的，所以救济空间小。我得跟她实话实说，不能顺着她情绪瞎承诺。

那李姐就没救了？也不尽然。我们翻合同，发现里面对「限购导致无法履行」怎么处理没写清楚，只笼统写了逾期过户违约。我帮她跟卖家谈：你这房也没别的买家排着，不如解约，定金我帮你争取退一部分，大家别闹僵。卖家也算通情达理，最后退了大部分定金，李姐少亏了点。这里说明，合同里那几条「因限购如何处理」，签前写明白，比事后扯皮强百倍。

这里有个坑我点出来。有些中介为了成单，明知道你资格不够，还撺掇你「先签了，后面想办法」，甚至暗示假结婚、假离婚、代缴社保。我必须严肃提醒：伪造材料规避限购，轻则合同无效、钱房两空，重则涉嫌骗购，有法律风险。李姐那个中介就曾暗示她「找个上海人结个婚」，我当场拦了，那是给自己埋雷。

李姐后来跟我说，最气的不是亏那点定金，是没人早告诉她「先查资格再签字」。我常跟客户讲，买房第一步不是看房，是查自己有没有「房票」。上海这种城市，社保年限、名下套数、离婚年限，条条框框不少，先去不动产中心或一网通办查个资格，拿到「我有资格」的底气，再去看房签约，顺序千万别反。

还有个常被问的：我被限购了，合同还算数吗？分情况。如果合同目的因限购根本实现不了（你永远买不了），合同可能解除，但责任看谁有过错。如果你是签约后才突发新政卡住、且你如实告知过，可能无责解除；如果你本来就不够格还签，那违约风险在你。所以「合同算不算数」没有统一答案，得看签约时你知不知道自己没资格。

老话说，没有金刚钻，别揽瓷器活。放到买房上，就是没有购房资格，别签那卖房合同。限购不是挡你发财，是挡你冒进。李姐这口气，归根结底是「我以为能通融」的侥幸在作祟。政策面前，侥幸最贵。

顺带说一句，不同城市限购尺度差异很大，有的看社保、有的看个税、有的认离婚年限，且政策随时可能调。所以别拿别的城市经验套上海。签约前以最新政策和你个人实情为准，拿不准就问专业人士，别问中介——中介的KPI是成交，不是保你平安。

还有救济渠道。如果你认为限购审核有误，比如社保明明够却系统显示不够，可以去住建部门申诉、补正，别闷头认栽。李姐是确实不够，没这戏；但真有争议，行政申诉是条路。我见过有人因系统漏记社保被误限购，申诉后解开，合同继续履行的。

我有个观察。购房者跟限购较劲，十有八九是「签约前懒得查、签约后怪政策」。把本该自己负的注意义务，甩给政策背锅，法庭上站不住。李姐这案给我的最大触动，是她后来主动去做了个购房资格自查，还发朋友圈提醒朋友。我说你这亏没白吃，能劝住一个是一个。

说到底，限购政策的法律性质，决定了它既是行政门槛、也是合同履行的先决条件。购房者救济，核心在「签约前自查资格、合同里写明处理、出事理性协商」，而不是指望政策为你开绿灯。李姐那部分定金，是用教训换回的清醒。希望你买房前先问自己一句：我有房票吗？答案清楚了，再谈钱。

末了提醒，各地限购以最新规定为准，且可能调整。签约前务必核实自己购房资格，必要时咨询律师或住建部门，别听信规避捷径。李姐后来见人买房就先问资格，我挺欣慰——一个人吃的亏，能少让别人再吃，这案子就没白办。