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(原创)二手房居间协议,卖方有二位产权人,只有一个人签字,居间协议有效吗-上海房产律师钟涛

时间:2010-9-14来源:上海房地产律师 作者: 钟涛律师点击:

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(原创)二手房居间协议,卖方有二位产权人,只有一个人签字,居间协议有效吗-上海房产律师钟涛

【上海房产律师钟涛解答】

钟涛律师专业办理房地产纠纷案件,接触到不少当事人,他们反应一个比较突出的问题,就是卖家的房产权上有多个人,但是签订居间协议的时候,之后一个人签字了,买家交付定金之后,卖家以家庭纠纷,其他共有人不同意出售为由,主张居间定金协议无效,只肯退还定金,不想承担双倍返还的义务。那么,这中一个人签订的居间协议是否有效,上海市法院处理态度如何?可以要求双倍定金返还吗?

 钟涛律师按:卖家如果存在2个以上共有产权人,签订居间协议时,只有一个人签字,乙没有签字。这个居间协议的效力状态是:有效。

实践中,有不少律师认为,这份协议无效的,因为违背了《中华人民共和国物权法》九十七条关于【共有物处】的规定“处共有的不动产……应当经……全体共同共有人同意……”。

实际上,这种观点的错误就在于没有清楚“共有物处”和“订约义务”的差别。

钟涛律师认为,买卖双方签订居间协议的目的,是在某一个特定的时间、地点正式签订买卖合同,卖家负担的义务就仅仅是在某一个特定的时间、地点前来和买家签订《房地产买卖合同》,不涉及到对共有物的处,因此不适用《物权法》第九十七条。

   部共有人签订居间协议,并没有危害到其他共有人的居住权利,也就是说,部共有人签订的房屋买卖合同无效,部共有人签订的居间协议,定金协议有效。

      居间合同和房屋买卖合同是两种不同性质的合同,居间合同的目的是为了在将来某个确定的时间签订正式房屋买卖合同,而房屋买卖合同的目的是变更房屋的产权,所以两者有本质的区别,换句话说居间合同并非以直接改变房屋的产权为目的,所以居间合同并非必须要有所有产权人签字。
     我们都知道按照合同法的规定,房屋买卖合同应当要经过全体产权人签字才能生效,或者尽管产权人未签字,但是事后明确追认的合同依然有效,否则合同将因为侵害了产权的合法权益而归于无效,真是因为很多人对于上述观念非常熟悉,所以才导致了对居间合同是不是必须也要产权人全部签字才生效的误解,正如上文讲到的一样,居间合同实际上是正式房屋买卖合同的预约合同,目的是预约,目的是限制签字的人应该保证届时签订买卖合同,如果能够届时签订的就是合法的履行了约定,否则就构成违约,明白了居间合同的性质和目的就明白了为什么居间合同不是一定要产权人签字才生效的道理。


其次,从定金的性质来析。签订居间合同要收取定金的,这是惯例,那么这个定金到底是做什么用的呢。
从法律上来说定金可以为五种别是在担保法理论上, 根据定金担保目的的不同 , 可以将其区为订约定金、成约定金、解约定金和违约定金。
1 、订约定金:订约定金又称为立约定金,是指为担保合同的订立而支付的一定数额的金钱。司法解释第115条规定,当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应双倍返还定金。
2、证约定金:是指以交付事实作为当事人之间存在合同关系的证明的定金。
3、成约定金:成约定金是以担保合同的成立或生效为目的而给付的一定数额的金钱。司法解释第116条规定,当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的 ,给付定金的一方未付定金,但主合同已经履行或履行主要部的,不影响主合同成立或生效。该规定所涉及的定金为成约定金,其规定的角度则是当事人未支付定金,而实际履行了合同,此时视为以实际履行行为变更了定金合同,而定金合同实际上因未交付而没有生效。
4、解约定金:解约定金是指以担保合同的解除为目的而支付的一定数额的金钱。司法解释第 117 条规定,定金交付后 ,交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除合同。
5、违约定金:违约定金实际就是履约定金 , 即以担保合同的履行而支付的一定数额的金钱。《担保法》第 89 条规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后,定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的 ,应双倍返还定金。


在居间合同中收取的定金属于上述五种中的第一种立约定金,该定金的担保对象也是将来签订买卖合同,至于签订居间合同的人是否是产权人在所不论。


从上面两点可以看出房屋买卖的居间合同一旦签字就生效,哪一方未能按照约定履行的均应该承担双倍返还定金的责任。

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