上海市旧区改造的征收补偿标准计算方法

上海市旧区改造的征收补偿标准包括公平补偿、安慰补偿、全额补偿和充分补偿。公平补偿与安慰补偿，由于尺度不容易把握及对被补偿人明显不公，在实践中已经很少运用；而全额补偿，在上海房价如此高的情况下，也很难实现。因此，在补偿标准的确定上，上海选择了充分补偿的标准，即以被拆除房屋的市场评估单价为基础，增加一定的价格补贴（上海确定的补贴系数为30%）和套型面积补贴（卫生间加厨房15平方米）。另外，对于人均居住面积过低的旧区居民，还会按照托底住房保障面积标准（人均建筑面积22平方米）计算后，增加住房保障货币补贴。具体住房保障托底货币补偿的单价，以市属配套商品房单价为基准。而且增加托底保障面积，需要经认定符合面积托底住房保障条件。这样算下来，最终的补偿标准会明显高于市场价格。

有观点认为，城市旧区改造征收中的补偿，只补偿了房屋产权的价值，没有补偿土地使用权的价值。我们认为，该观点存在认识误区。比如：上海选择的这种市场价格为基础的补偿标准，虽然名义上没有明确地将土地使用权价值与房屋产权价值区分开来，但是，操作中市场价格为基础补偿标准已经包含了土地使用权的价值。

上海旧区改造试点中一个实例：黄浦区东元坊地块的市场平均评估价为每平方米15000元，市属配套商品房单价为每平方米5000元。旧区居民汤某，其房屋的市场评估单价为每平方米14500元，其房屋面积为19.4平方米，安置人数为8人,按照上述补偿标准，其能够得到全部补偿由以下几部分组成：

货币补偿款为：

（14500+14500×30%）×19.4+15000×15=590690（元）

补偿后房屋面积折算：590690÷5000=118.13（平方米）

住房保障货币补贴:5000×(22×8-118.13)=289350（元）

合计：590690+289350=880040（元）

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