虹口区91街坊房屋征收与补偿方案
一、房屋征收与补偿的法律和政策依据
(一) 《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院
令第590号)：
(二)关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的
通知(建房[2011)77号)；
(三) 《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》
(上海市人民政府令第71号)；
(四)关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与
补偿实施细则》若干意见(沪府办发[2012) 24号)；
(五)关于批转市住房保障房屋管理局制订的《上海
市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定》的通知(沪
府发[2012)73号)；
(六)关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收
与补偿实施细则》若干具体问题的意见(沪房管规范征[
2012)9号)；
(七)其他相关法律法规和规范性文件。
二、房屋征收的目的
由政府依照本市有关城乡规划规定，对基础设施落后
地段组织实施的旧城区改建，根据《上海市国有土地上房
屋征收与补偿实施细则》，征收该国有土地上的房屋。
三、房屋征收的范围
唐让／路310弄全部，348弄2号甲、2号、4号、6号、
3号-43号(单号)，290号-346号(双号)，356号，364号，
372号，382号，384号，386号；丹徒路111号-131号(单
号)，133弄全部，167弄全部，137号-181号(单号)；
东长治路781号—833号(单号)，779弄全部，779弄41
支弄全部，805弄全部；高阳路242弄全部，260弄全部，
280弄全部，270号-294号(双号)。
四、征收补偿主体及计户标准
(一)征收主体
虹口区人民政府。
(二)征收部门
虹口区住房保障和房屋管理局。
(三)被征收人
指被征收房屋的所有权人。
(四)公有房屋承租人
指执行政府规定租金标准，
本方案中所指的户，均指按上述计户标准认定的户
(六)货币单位
本方案中的货币单位均为人民币。
五、被征收房屋类型和建筑面积认定
(一)房屋类型的认定
以房产产籍资料记载的房屋类型为准。
(二)居住房屋建筑面积的认定1、公有居住房屋建筑面积的认定
承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；如租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数换算成建筑面积：
|
房屋 类型 |
公寓 |
独立住宅（花园住宅） |
新里住宅 |
新工房（成套，有电梯） |
新工房（成套，无电梯） |
新工房（不成套，无电梯） |
“两万户”新工房 |
旧里住宅 |
简屋 |
|
换算 系数 |
2.06 |
1.83 |
1.82 |
2.00 |
1.98 |
1.94 |
1.65 |
1.54 |
1.25 |
租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租
金的阁楼，高度在1．2米至1．7米(含1．7米)的部分，
按照实际居住面积的1／2及上款规定的换算系数计算建筑
面积；1．7米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定
的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑
面积。
2、私有居住房屋建筑面积的认定
对于已经登记的居住房屋，其建筑面积，一般以房地
产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书和房
地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿
确有错误外， 以房地产登记簿为难。对于未经登记的居住
房屋， 以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面
积小于相关批准文件记载的建筑面积的， 以实际建筑面积
为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件
但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房
屋， 以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的
建筑面积为准。
(三)非居住房屋界定及建筑面积的认定
1、非居住房屋的界定
(1)原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定
作出时仍作为非居住房屋使用的，认定为非居住房屋。
(2)公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有
非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，
认定为非居住房屋。
(3)房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为
单位，认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住
或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外。
(4)原始设计为居住房屋，经房屋行政管理部门批
准居住房屋改为非居住用途的，认定为非居住房屋。但在
2001年11月1日以前， 已经以居住房屋作为经营场所并
领取营业执照的，认定为非居住房屋。
(5)在2001年11月1日以后， 以居住房屋作为经
营场所并领取营业执照，未经房屋行政管理部门批准居住
房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。
(6)市、区劳动部门核发的们≥正规就业许可证》，
以及市、区民政部门或街道核发的《社区服务证》的持证
人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋。
2、私有非居住房屋建筑面积的认定
有房地产权证的房屋， 以房地产权证记载的非居住用
途的建筑面积为准。
经工商部门核发营业执照的非居住房屋，在相关申请
和批准文件中有营业面积记载的， 以相关文件记载的营业
面积为准。
经工商部门核发营业执照的非居住房屋，在相关申请
和批准文件中无营业面积记载但明确房屋经营部位的， 由
房屋行政管理部门认定的房屋调查机构对相关文件明确的
实际经营部位进行现场丈量后认定其经营面积。
经工商部门核发营业执照的非居住房屋，在相关申请
和批准文件中无营业面积记载并未标明经营部位的， 由房
屋行政管理部门认定的房屋调查机构进行现场丈量，原则
上按房屋底层实际经营部位认定非居住经营面积。
3、公有非居住房屋建筑面积的认定
签订公有非居住房屋租赁合同的， 以合同记载的建筑
面积为准。
原始设计为公有居住房屋，经房屋管理部门批准改为
非居住用途或部分改为非居住用途的， 以相关批准文件记
载的非居住建筑面积为准。记载的非居住建筑面积末按房
屋类型换算系数标准换算的，按房屋类型换算系数标准换
算。
(四)其他
未认定建筑面积，不计入计算补偿
征收房屋建筑面积，有特别规定的除外。
六、被征收房屋的价值补偿
补贴和奖励的被
(一)居住房屋征收补偿方式、对象和补偿标准
征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人按照本
款下列公式计算被征收居住房屋价值补偿款后，可以选择
货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负
责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、
产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。
计算公式如下：
1、私有居住房屋
对被征收人的价值补偿款为
格补贴。
2、公有居住房屋
评估价格X100％+价
对被征收人的价值补偿款为：评估价格X 20％；
对公有房屋承租人的价值补偿款为：评估价格X 80％
十价格补贴。
本地块被征收居住房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及
其他非成套独用居住房屋的，增加套型面积补贴。经区人
民政府决定，每证补贴面积为15m2建筑面积。
本地块被征收居住房屋属于成套独用居住房屋，且被
征收人、公有房屋承租人在签约期内签约并在规定时间搬
迁的，给予每证照顾补贴面积12m2建筑面积。
[注解]：
评估价格二被征收居住房屋的房地产市场评估单价X
被征收居住房屋建筑面积(如被征收居住房屋的房地产市
场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。评估均价
标准，由评估公司将地块内所有被征收居住房屋的评估总
价除以被征收居住房屋的总建筑面积后得出，由房屋征收
部门在地块内公布。被征收居住房屋评估价经复核、鉴定
后有变动的，评估均价不受其影响)。
价格补贴二评估均价X补贴系数X被征收居住房屋
建筑面积
套型面积补贴二评估均价X补贴面积
八、用于产权调换的房源及购买办法
详见附件：《虹口区91街坊产权调换房屋选购办法》。
九、签约搬迁补贴办法(被征收人、公有房屋承租人
为企事业单位的除外)
(一)居住房屋各类补贴
1、选择房屋产权调换补贴
(1)选择购买产权调换房屋的，在补偿协议中产权
调换房屋价格按房屋供应价计算，供应价与优惠价之间的
差价以优惠补贴的形式支付。优惠补贴的金额为优惠价购
买产权调换房屋建筑面积乘以优惠补贴差价。购房人按供
应价缴纳办理产权登记过户所需的各种税费。
(2)被征收居住房屋的价值款用于购买产权调换房
屋有剩余的，按以下公式计算补贴金额：
补贴金额’(被征收居住房屋建筑面积—购买产权调
换房屋优惠价总价÷评估单价或评估均价)X(2，500元
／m’+250，000元÷被征收居住房屋建筑面积)。
2、临时安置费补贴
(1)选择全货币补偿或选择购买的产权调换房屋为
现房的，给予一次性临时安置费补贴9，000元／证(3，000
元／证X 3个月)。
(2)选择购买的产权调换房屋为期房的，被征收户、
公有房屋承租户自行过渡。 自办理被征收房屋交房手续之
日起至产权调换房屋交房日止(按月统计)，按被征收居
住房屋建筑面积给予每月60元／m’的临时安置费补贴，每
月补贴低于3，000元／证的，按3，000元／证计。如因故
未能在约定的期限内交付房屋的，在原有基础上增发临时
安贤费，凡超过期限3个月以内(含)的，增发50％
；i期限3个月以上的，增发100：6。
3、装潢补贴
被征收居住房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非
成套独用居住房屋的，按500元／m’建筑面积给予装潢补
贴；被征收居住房屋属于成套独用居住房屋的，按700元
／m’建筑面积给予装潢补贴。
被征收入、公有房屋承租人认为其装潢补贴需经评估
确定的，应当向房屋征收部门提供相关装潢费用的证明材
料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对其装潢
进行评估，并按照评估结果予以补贴。
经评估的，以评估结果进行补贴，不再按500元／m2
建筑面积或700元／ma建筑面积的标准进行补贴。
4、搬迁、设施移装补贴
(1)搬迁补助费
以被征收居住房屋建筑面积为基准
低于700元／证的，按700元／证计。
(2)家用设施移装费
补贴15元／m’
电话、热水器、空调、有线电视、宽带、家用(独用)
电表和煤气等家用设施移装费按2，000元／证计。
(二)未认定建筑面积的处理办法及补贴
未认定建筑面积是指按照相关征收政策进行补偿的被
征收房屋建筑面积以外的部分。未认定建筑面积接以下规
定进行补贴：
1、 以下情形的末认定建筑面积，经公示后， 以居住
房屋评估单价乘以补贴面积计算补贴：际用于居住的阁楼、独用晒台搭建、独用天井搭建等；
(2)租用公房凭证中有记载但不记载为独用租赁部
位，实际用于居住的阁楼、独用晒台搭建、独用天井搭建等；
(3)末记入房地产权证、租用公房凭证但经房屋管
理部门批准， 实际用于居住的阁楼、独用晒台搭建、独用
天井搭建等。
上述情形有面积记载的以记载的面积作为补贴面积，
没有记载的以实际丈量结果作为补贴面积。上述情形中涉
及的阁楼，按照高度分别计算补贴面积：高度在1．7米以
上的部分，按照实际丈量结果作为补贴面积；高度在1．2
米至1．7米的部分，按照实际丈量结果的一半作为补贴面
积；高度在1．2米以下的部分，不计算补贴面积。
2、不成套公房中，在租赁凭证上记载为独用灶间、独用卫生间且缴纳租金的，以记载的面积乘以居住房屋评估单价计算补贴。
3、其余未认定建筑面积，按实测面积乘以600元／m’
进行补贴。对于无本项规定的末认定建筑面积或不按本项
规定计算补贴的，每证补贴40，000元。
(三)非居住房屋各类补贴
l、证照补贴
被征收非居住房屋内办理了营业执照并继续有效的，
给予每证补贴100，000元。
2、非居住房屋其他补贴
对被征收非居住房屋内的装饰装修、设备搬迁和安装
以及无法恢复使用的设备等，按照被征收非居住房屋建筑
巾／积，给予2，500元／m’的补贴，低于100，000元／证的
心100，000元／证计。
(四)未认定非居住房屋处理办法及补贴
在2001年11月1日以后， 以居住房屋作为经营场所
顺常经营并领取工商营业执照，未经房屋管理部门批准居
住房屋改变为非居住用途，不认定为非居住房屋。被征收
人、公有房屋承租人在签约期内签约并在规定时间搬迁的，
给予每证150，000元补贴。
十、签约搬迁奖励办法(被征收人、公有房屋承租人
为企事业单位的除外)
签约期内本地块签约率达到85％、补偿协议生效的，
对签约并在规定时间搬迁的被征收户、公有房屋承租户给
子以下奖励：
(一)居住房屋奖励标准
l、征收面积奖
以被征收居住房屋建筑面积为基准，奖励1，000元／
2、全货币安置奖
选择货币补偿且不再调换或购买本基地提供的产权调
换房屋的被征收户、公有房屋承租户，奖励250，000元／证，
同时以被征收居住房屋建筑面积为基准奖励2，500元／m’。
两项相加，不足280，000元／证的，按280，000元／证计。
3、协议签约奖
签约期内签约率达到85％的，对在签约期内签约的奖
励120，000元／证；签约期内签约率达到95％的，对在签
约期内签约的再增加奖励40，000元／证。
说明：对签约期结束后签约的奖励60,000元／证。
4、搬迁奖
(1)按期搬迁奖：对在签约期内签约并在补偿协议
生效后三十天内搬出原址、交出空房的，奖励20，000元／证。
另免费为签约的被征收户、公有房屋承租户提供搬场车一
次。
(2)早签早搬加奖：对在签约期开始之日起第一个月
内签约并在补偿协议生效后十五天内提前搬出原址、交出
空房的，奖励90，000元／证；第二个月签约并在补偿协议
生效后十五天内提前搬出原址、交出空房的，奖励70，000
元／证；第三个月签约并在补偿协议生效后十五天内提前
搬出原址、交出空房的，奖励50，000元／证。
说明：居住房屋搬迁奖励不包含在补偿协议中，在被
征收人、公有房屋承租人搬迁并办理报空手续后另行签订
补充协议。
5、小组鼓励奖
被征收户、公有房屋承租户按房屋类型设置楼层、门
洞、整幢等组成小组形式就近分组，小组户数原则上不得
少于20户，分组户名以公告为准。签约期内，签约率达到
85％，且小组签约率达到100％的，对该小组内已签约并在
规定时间内完成搬迁的奖励20，000元／证。签约期内，签
约率达到95％，且小组签约率达到100％的，对该小组内已<, o:p>
签约并在规定时间内完成搬迁的奖励40，000元／证。
6、签约生效计息奖
签约期内签约的， 自签约之日起至签约期截止日， 以
上征收补偿、补贴、奖励款项均以银行同期半年期贷款年
利率的标准计息。凡在签约期开始之日起十日内签约的，
均从签约期开始之日起计息。
7、户口迁移奖
被征收房屋内户口全部迁移后，被征收人、公有房屋
承租人到被征收房屋所在街道领取户口迁移奖10，000元／
证。
(二)非居住房屋奖励标准
1、征收面积奖
以被征收非居住房屋建筑面积为基准，奖励5，000元
／m2。
2、全货币安置奖
被征收非居住房屋奖励150，000元／证， 同时以被征
收非居住房屋建筑面积为基准，奖励10，000元／m’。
(三)居非兼用房屋奖励标准
居住和非居住兼用的房屋，按照居住建筑面积和非居
住建筑面积分别计算各项奖励。
说明：区人民政府作出补偿决定，或司法强制执行的，
被征收人、公有房屋承租人不享受本条(一)至(三)项奖励。
十一、其他事项
(一)关于房屋征收评估
除本市对用于产权调换房屋价格有特别规定外，被征
收房屋和用于产权调换房屋的价值评估时点为房屋征收决
定公告之日。
(二)关于补偿协议签订主体、签约期限、生效条件、
履约约定等
房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人应按照本补偿方案签订补偿协议。
1、签订补偿协议的主体
(1)私有房屋由其产权人作为补偿协议签订主体；
产权人死亡的， 由该私有房屋的继承人作为补偿协议签订
主体，继承人有多人的，可以协商委托确定签约代表。
(2)公有房屋由其承租人作为补偿协议签订主体。
公有居住房屋租赁期间承租人户口迁离本市或者死亡的，
补偿协议的签订主体按以下方法确定：
①公有居住房屋承租人户口迁离本市的
常住户口的共同居住人可以协商变更承租人
有房屋承租人作为补偿协议签订主体。
②公有居住房屋承租人死亡的， 由本处有本市常住户
口的共同居住人继续履行租赁合同；无共同居住人的，其
生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁
合同。继续履行合同者有多人的，应当自行协商确定承租人，
确定后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。
③房屋征收决定作出前，各当事人之间仍未协商一致
的， 由征收范围内的第三方公信评议机构组织协商。协商
一致的主体作为补偿协议签约主体；协商不一致的， 由公
有房屋出租人依据协商结果按照《上海市房屋租赁条例》
相关规定书面确定公有房屋承租人，确定后的公有房屋承
租人作为补偿协议签订主体。
(3)补偿协议签订主体确定后，应由签订主体本人
签订补偿协议；确因特殊情况本人不能签订的，可以委托
他人签订，但必须提供委托和被委托双方签名盖章的书面
委托书或办理公证的委托文书。
(4)当事人提交虚假证明材料或委托书，导致补偿
错误，造成征收部门或其他人损失的，有关当事人应承担
法律责任。
2、补偿协议的签约期限
本地块签约期限：3个月(具体起始时间另行公告)。
3、补偿协议的生效条件
签约期限内，本地块签约户数达到本地块总户数的
85％时，补偿协议生效。签约期限内，本地块签约户数末
达到本地块总户数的85％的，本地块房屋征收决定终止执
行。原则上五年之内不再安排旧区改造征收工作。
4、补偿协议的履行
补偿协议生效后，一方当事人不履行补偿协议约定的
义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
(三)达不成补偿协议的处理办法
1、补偿决定
房屋征收部门与被征收入、公有房屋承租人在征收补
偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房
屋所有权人不明确的， 由房屋征收部门报区人民政府。区
人民政府依法按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋
征收范围内予以公告。
被征收人、公有房屋承租人对补偿决定不服的
依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
2、补偿决定的司法强制执行
被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政
补偿决定的，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的， 由区人民政府依法申请人民法院强制执行。
(四)关于搬迁
被征收人、公有房屋承租人应当在补偿协议或补偿决
定规定的搬迁期限内，负责将房屋使用人和同住人迁出。
房屋使用人和同住人未迁出的，视同被征收人、公有房屋
承租人末完成搬迁。
(五)征收实施单位
本地块征收实施单位为上海市虹口第一房屋征收服务
事务所有限公司。
(六)附件
《虹口区91街坊产权调换房屋选购办法》。
上海市虹口区人民政府
二O一三年九月三日
虹121X 91街坊产
选购／JJ％
换房屋
一、购买产权调换房屋的基本规定
(一)以房地产权证、公有房屋租赁凭证为单位
证一套、就近靠档”选购。
(二)原则上按“一、二人户可选择一居室，三人户
可选择二居室，四、五人户可选择三居室”就近靠档选购。
(三)被征收人、公有房屋承租人可选购不小于被征
收房屋建筑面积的产权调换房屋，购买产权调换房屋总价
原则上不得超过被征收房屋的价值补偿款(含居住困难户
的保障补贴)。
(四)实行“先签约、先选择、先购买”，购完为止。
二、用于产权调换的房源及价格
(一)本地块提供的产权调换房屋见下表：
┌─────────┬──────┬─────┬─────┬──────┐
│ │供应价 │优惠补贴差│ 优惠价 │ │
│房屋所在地区 │ │ │ │ 备注 │
│ │(元／m2) │价(元／m2)│ (元／m2)│ │
├─────────┼──────┼─────┼─────┼──────┤
│ │ │ │ │ 外区房源 │
│ 罗店 │ 9，500 │ 2，400│ 7，100│ │
│ │ │ │ │配套商品房 │
├─────────┼──────┼─────┼─────┼──────┤
│ │ │ │ │ 外区房源 │
│ 惠南民乐 │ 9，500 │ 2，500│ 7，000│ │
│ │ │ │ │配套商品房 │
├─────────┼──────┼─────┼─────┼──────┤
│ │ │ │ │ 外区房源 │
│ 浦江拓展 │ 9，900 │ 2，400│ 7，500│ │
│ │ │ │ │配套商品房 │
├─────────┼──────┼─────┼─────┼──────┤
│ │ │ │ │ 外区房源 │
│ 周康航 │ 9，800 │ 2，000│ 7，800│ │
│ │ │ │ │ 配套商品房│
├─────────┼──────┼─────┼─────┼──────┤
│ │ │ │ │ 外区房源 │
│ 三林 │ 13，800 │ │ 13，800 │ │
│ │ │ │ │配套商品房 │
├─────────┼──────┼─────┼─────┼──────┤
│ │ │ │ │ 外区房源 │
│ 罗泾 │ 日，200 │ 700 │ 7，500 │ │
│ │ │ │ │ 普通商品房│
├─────────┼──────┼─────┼─────┼──────┤
│ │ │ │ │ 就近房源 │
│ 本区彩虹湾(暂名)│ 23，000 │ 3，000 │ 20，000 │ │
│ │ │ │ │ 配套商品房│
└─────────┴──────┴─────┴─────┴──────┘
(二)说明
1、以上价格均为房屋建筑面积均价，每套房屋的地址、
权去
建筑面积和价格等具体信息见本地块房源公示栏。
2、每证仅可选购一套就近房源，享受居住困难户保
障补贴的被征收户、公有房屋承租户原则上不得选购就近
房源。
3、三林地区房源每证仅可选购一套，且不能与就近
房源同时选购。
4、签订房屋征收补偿协议的，可在被征收房屋价值
补偿款(含居住困难户保障补贴)范围内享受优惠价购房，
超出部分按供应价购买。签订房屋征收补偿协议，并且仅
选购一套房的，全部享受优惠价。
5、在补偿协议中产权调换房屋价格按供应价计算。
购买产权调换房屋供应价总价与被征收房屋价值补偿款(含
居住困难户保障补贴)之间的差价由征收双方按实结算。
购买产权调换房屋供应价与优惠价之间的差价以优惠补贴
的形式支付。
6、办理产权调换房屋进户、房地产权证需缴纳的契税、
维修资金、物业管理费等相关费用， 由购房人按相关规定
支付。
7、签约期后，本地块末被使用的房源由区政府统一
调配。
说明：签约期结束后签订房屋征收补偿协议的，不享
受就近房源的优惠价和优惠补贴。
区人民政府作出补偿决定，或司法强制执行的，产权
调换房屋一律按供应价计算，不再使用优惠价，被征收人
或公有房屋承租人不再享受优惠补贴。
三、申请购买两套及以上产权调换房屋的条件
1、 由2个非直系关系自然家庭或3个直系关系自然
家庭组成的被征收户、公有房屋承租户，可增加购买一套，
依此类推。
2、截止至本地块征收决定公告之日，达到法定结婚
年龄的未婚青年(男性年满22周岁，女性年满20周岁)。
3、其他特殊情况经购房人申请由评议小组批准。
上海市虹口区人民政府
二O一三年九月三日
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