上海市虹口区人民法院
民事判决书
（2011）虹民(行)初字第57号
原告姜××。
委托代理人王××。
被告上海瑞虹新城有限公司。
法定代表人王颖。
委托代理人丁××。
被告姜某某。
原告姜××诉被告上海瑞虹新城有限公司、姜某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邱莉独任审判，公开开庭进行了审理。原告姜××及其委托代理人王××，被告上海瑞虹新城有限公司（以下简称瑞虹公司）的委托代理人游明兰律师、丁××，被告姜某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告经法院判决认定为本市天宝路某某号房屋权利人，根据上海市人民政府第71号令《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定，有权单独签订拆迁安置协议。被告瑞虹公司未经原告同意，擅自与被告姜某某签约，侵犯原告合法权益。另瑞虹公司适用的拆迁安置补偿方案缺乏法律依据，未按人口因素予以安置补偿，故诉至法院，请求依法确认协议无效。
被告瑞虹公司辩称：原告房屋所在地块隶属拆迁补偿安置试点项目，适用《关于调整完善本市城市房屋拆迁补偿安置政策试点工作的意见》（以下简称《意见》）。《意见》系根据上海市人民政府《关于进一步推进本市旧区改造工作若干意见》制定，符合《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称《细则》）的规定，且在认定面积、套型保底、评估价格及补贴上均优于《细则》规定，有利于居民。原告虽有部分产权份额，但未取得权证，依法只能与姜某某作为一户一并安置。姜某某在被拆除房屋内占据大半份额，因原告坚持致该户迟迟不能签约，直接影响到该户利益。姜某某多次与原告洽商，并去信催促，均无果，姜某某作出书面承诺确保原告利益，被告才与该户签约。协议内容符合政策规定，并无违法，故不同意原告诉请。
被告姜某某辩称：动迁开始后其便与原告联系，但因原告要求过高，一直无法谈妥。考虑到再不签约会丧失签约奖、按期搬迁奖、整体搬迁奖励、利息等利益，并直接影响到安置房源的选购，在书面通知原告无果的情况下其才与瑞虹公司签约。其已预留了一套住房及5万元给原告，并书面承诺多退少补，故协议应是合法有效。
经审理查明：本市天宝路某某号房屋为私房，1994年经法院判决确认楼上房屋一间产权归姜某某、姜××按份共有，其中姜某某占三分之二产权，姜××占三分之一份额。底层房屋附属违章建筑东面一间由姜××、姜某某共同使用。该户未办妥房地产权证。天宝路某某号内有在册户籍6人，分别为姜某某一家三口及姜××一家三口。2010年7月，被告瑞虹公司取得该地块拆迁许可证，委托上海虹口动拆迁实业有限公司实施拆迁。2011年3月11日，被告姜某某给原告去信，称基地可选房源越来越少，为保障双方利益，通知原告前来协商签约，如原告未到，后果自负，其会将原告的共有份额予以保留。同年3月14日，被告姜某某与被告瑞虹公司就天宝路某某号房屋的拆迁补偿安置签订了编号4005《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》。协议确定被拆迁人为姜某某等，天宝路某某号房屋测绘建筑面积126.6平方米，认定建筑面积62.6平方米。被拆除房屋价值补偿款为1,823,509.6元，该户选择购买三套动迁配套商品房，总价1,776,915.45元。该户不符合居住困难户的补偿安置条件。除此，依协议被告瑞虹公司还应支付该户搬场费、各类补贴、签约奖、按期搬迁奖、自行过渡补贴等费用。协议签订后，姜某某搬离原址，领取了余款，为原告留存了50,000元和松江泗泾新凯城 A-01-22 4号西单元804室房屋一套，并书面承诺多退少补。原告认为协议未经其同意，安置补偿方案不尽合理合法，侵犯其合法利益，多次向拆迁人及有关部门信访。现向本院起诉，要求确认该协议无效。
上述事实，由原告提供的信访事项答复意见书、户籍资料、民事判决书，被告瑞虹公司提供的房屋拆迁许可证、延期通知、《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》、户籍资料、签约意向书、查阅证明、情况说明、土地缴费收据、建筑面积表、具结书、退租单、信函和承诺等，以及各方当事人的陈述等证据证实。
本院认为：被告瑞虹公司作为拆迁人，具有及时、依法与被拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议的权利和义务。天宝路某某号房屋隶属拆迁范围，原告姜××、被告姜某某属被拆迁人，具有签约权。《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》明确《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。根据《细则》规定，被拆迁人以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证计户，由拆迁人按户进行补偿安置。由于原告在法院确认产权份额后，并未取得房地产权证，因此其理应与姜某某作为一户获得安置。原告认为协议未经其同意，安置补偿方案违法，应予无效。对此本院认为，首先，两被告签订的协议内容符合《细则》及相关规定，适用的安置补偿方案经有关部门批准，并无不当。协议中对房屋价值补偿款、奖励费、价格补贴等费用的计算未侵犯该户整体安置补偿利益；其次，两被告曾与原告进行了多次协商均未果，该户迟迟不能签约，已丧失部分利益。两被告签约是为了实现该户利益最大化，保障产权人的合法利益，并无恶意串通之嫌；第三，协议在履行中已兼顾原告，对安置房屋及货币均做了预留，被告姜某某亦作出书面承诺，确保原告权益的实现。因此，在此情况下，再以签约主体不全为由确认协议无效无利于该户整体利益，故本院确认协议有效，对原告的诉请不予支持。当然，两被告未经原告同意即自行签订协议侵犯了原告的签约权，确有不妥。被告瑞虹公司作为拆迁人，今后应当改进工作方式，积极与居民协商、多作宣传、释明。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：
驳回原告姜××的诉讼请求。
本案受理费80元，减半收取40元，由原告姜××负担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 员 邱 莉
二〇一二年一月九日
书 记 员 袁 坚
- 上一篇:上海房屋拆迁估价报告的有效期为房屋拆迁许可证的拆迁期限（包括延长期限）。
- 下一篇:没有了
