按照市委、市政府要求，为完善拆迁补偿安置政策，进一步探索建立公平、公开、公正的城市房屋拆迁补偿安置新机制，我局起草了《关于印发<关于调整完善本市城市房屋拆迁补偿安置政策试点工作的意见（征求意见稿）>的通知》（以下简称《试点工作的意见》）。现就《试点工作的意见》的有关内容，作如下说明：

一、《试点工作的意见》的起草背景

（一）从拆迁管理的现状看，《试点工作的意见》是对现有政策的必要完善。

本市现行的是以2001年11月1日实施的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（即市政府111号令，以下简称111号令）为基础的城市拆迁政策体系。111号令的核心，是将房屋拆迁补偿安置市场化，拆迁补偿安置对象由过去的房屋居住人口改变为被拆迁的标的物----房屋，通过房地产市场评估，以被拆除房屋的价值为基础，进行货币补偿或实物补偿。111号令发布后，得到了广大市民的认同，推动了本市的拆迁工作。此后，由于本市房地产市场的波动，尤其是重大市政基础设施建设高潮的到来，为尽快拆平交地，不少拆迁基地重新引入了“人头”因素，以达到提高补偿总价而让居民能够搬迁的目的。由此，不合理的人口迁移现象逐步蔓延，拆迁秩序日渐混乱，因此拆迁政策及其实际操作带来的矛盾开始凸现，亟需调整完善本市的拆迁补偿安置政策。

（二）从《试点工作的意见》文件起草的过程看，反映了市委重大调研课题的研究成果。

去年，我局会同市建交委共同承担了市委《创新旧区改造机制、完善旧区改造政策》重大调研课题的研究，针对现有拆迁政策在推进旧区改造中遇到的新情况、新问题和新矛盾，我局在反复调研基础上，初步形成了调整完善本市拆迁补偿安置政策的基本思路。在此基础上，我局一方面多次组织召开了各区拆迁主管部门、旧改主管部门、拆迁实施单位等相关部门座谈会；另一方面，选择部分中心城区的多个旧改基地，运用新的方案进行测算和推敲，基本形成了试点工作方案的基本框架。基本框架形成后，我局多次与相关部门专题研究，对试点工作方案不断予以完善，形成了《关于印发<关于调整完善本市城市房屋拆迁补偿安置政策试点工作的意见（征求意见稿）>的通知》。

（三）从试点基地的初步反映看，《试点工作的意见》具有可操作性。

去年10月起，《试点工作的意见》先后在黄浦区东元坊基地和杨浦区河间路南块基地进行了试点，卢湾区建国东路390号土地储备地块和闸北区桥东二期地块也即将启动试点。从试点的进展情况来看，一方面，被拆迁居民对试点政策基本接受，从“数人头”到“数砖头”的政策调整，主要是规范了不合理的“人头”因素，更好地体现了公平、公正的原则，基地内被拆迁居民对政策本身未提出异议。另一方面，试点初步实现了政策设计的目标。试点政策杜绝了原先拆迁补偿安置中的一些不合理因素，且明确操作口径，统一规范操作，计算简单，操作简便，补偿安置更加公正透明。

二、《试点工作的意见》的基本内容

（一）《试点工作的意见》的基本思路

试点政策的基本思路是：居住房屋拆迁补偿安置试行以被拆除房屋的市场评估价为基础，增加一定的套型面积补贴和价格补贴，并折算为货币补偿金额。在此基础上，由被拆迁人选择货币安置、或与货币安置同等价值的就近、异地等安置方式。对补偿安置后居住仍然困难的被拆迁人、房屋承租人。另外再提供相应的货币补贴，视作纳入住房保障。以上政策框架已作为市政府《关于进一步推进本市旧区改造工作的若干意见》（以下简称4号文）的重要组成部分正式下发。

（二）《试点工作的意见》的主要内容

1、居住房屋拆迁补偿安置办法

被拆除居住房屋价值补偿=评估价格+套型面积补贴+价格补贴。

----评估价格=被拆迁房屋的房地产市场评估单价x被拆除房屋的建筑面积。（如被拆除房屋的房地产市场评估单价低于基地评估均价的，按基地评估均价计算。基地评估均价由评估公司将基地内所有被拆除房屋的评估总价除以总建筑面积后得出，并在基地内公布。）

----套型面积补贴=基地评估均价x补贴面积。（主要针对旧改地块的房屋普遍不独立成套的现状，按照满足基本使用功能的原则，以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户，增加套型面积补贴。补贴标准一般不高于建筑面积15平方米，具体由试点区人民政府制定。）

----价格补贴=基地评估均价x补贴系数x被拆除房屋的建筑面积。（主要针对单纯按评估价格加套型面积补贴仍难以安置居民的现状，增加价格补贴。补贴系数一般不高于30%，具体由试点区人民政府制定。）

上述价值补偿公示中的“评估价格”部分，是整个补偿安置标准中的基础和核心，完全依据被拆迁房屋的市场价值，充分体现了“数砖头”的原则；“套型面积补贴”和“价格补贴”部分，则充分体现了党和政府承担起了通过旧区改造改善群众居住困难的责任。

2、居住困难户的补偿安置办法

对旧改基地内实际居住人口多、人均居住面积小，通过上述补偿安置办法仍然不能解决居住困难的被拆迁人、房屋承租人，则再给予相应的货币补偿。

居住困难户货币补贴=异地配套商品房单价x（应安置对象x22平方米/人-补偿安置后的房屋折算面积）。

----异地配套商品房单价以市属配套商品房平均单价为基准，由各试点区根据实际情况制定。

----应安置对象系参照本市住房保障相关管理办法明确的申请条件和审核办法，剔除他处有房的户籍人口后确定。

----人均22平方米建筑面积是按照111号令的相关规定计算所得（旧里的居住面积折算为建筑面积的系数是1.54；从一、二、三类地段安置到六类配套商品房地段应增加100%建筑面积；人均居住面积参照廉租标准即人均7平方米计算；综合上述三项可折算出安置到六类地段配套商品房人均建筑面积约为22平方米）。

----拆迁补偿安置后的房屋折算面积=被拆除居住房屋价值补偿款除异地配套商品房单价。

上述居住困难货币补贴可与被拆除房屋价值补偿款合并购买由拆迁人提供的安置房源。另外，享受上述居住困难货币补偿后，该户被视作已享受住房保障，因此，规定拆迁人要将此情况报所在区的住房保障机构备案。

三、需说明的问题

1、关于《试点工作的意见》的适用范围

经区人民政府确定，具备条件的旧改基地，由所在区住房保障房屋管理部门提出申请，报我局批准后，可适用《试点工作的意见》。试点基地一般应选择尚未启动的旧改项目；但同一旧改地块，分期实施的，尚未启动的部分也可适用。其他的在拆基地及旧改以外的拆迁项目，暂不适用。

2、关于具体政策口径的把握

各试点区在实际操作中，应把握好《试点工作的意见》的主要内容。同时，各区可根据本区、本基地的实际情况，确定套型面积补偿标准、补贴系数和异地配套商品房单价。试点基地的拆迁补偿安置方案应报我局备案。

3、关于与相关旧改试点政策的关系

本市目前正在同时进行旧区改造“数砖头”、“事前征询”及“多元安置”等多项政策试点，各区根据本区的实际情况，既可以单独选择上述一项政策进行试点，也可以选择上述两项或三项政策同时进行综合试点。

4、关于在试点中进一步完善政策

拆迁补偿安置政策的社会关注度高，影响面较广。调整完善相关政策必须慎之又慎。根据市领导的要求，以征求意见稿的形式印发《试点工作的意见》，既是为了给面上试点工作提供政策口径，更是为了通过试点进一步完善政策提供空间。市、区两级住房保障房屋管理部门在推进试点的过程中，既要及时总结好的做法，提炼成功的经验；更要及时把握试点中新出现的带有共性的、倾向性的问题，进行深入调研，使试点过程真正成为发现问题、深化思考、最终完善政策的过程。