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  • 房屋征收拆迁签订补偿协议的主体 所属:上海动迁拆迁标准 日期:2015-6-23 点击:669 作者:房产律师 来源:上海房产律师

    房屋征收拆迁签订补偿协议的主体 ...

  • 关于房屋征收中确定公有房屋承租人户口迁离本市或者死亡补偿协议签订主体的通知 所属:上海动迁拆迁标准 日期:2015-6-23 点击:271 作者:房产律师 来源:上海房产律师

    关于房屋征收中确定公有房屋承租人户口迁离本市或者死亡补偿协议签订主体的通知 ...

  • 关于公有居住房屋租赁期间承租人户口迁离本市或者死亡的,补偿协议签订主体的确定 所属:上海动迁拆迁标准 日期:2015-4-22 点击:181 作者:房产律师 来源:上海房产律师

    关于公有居住房屋租赁期间承租人户口迁离本市或者死亡的,补偿协议签订主体的确定 ...

  • 关于公有居住房屋租赁期间承租人户口迁离本市或者死亡的,补偿协议签订主体的确定 所属:上海动迁拆迁标准 日期:2015-1-10 点击:254 作者:房产律师 来源:上海房产律师

    关于公有居住房屋租赁期间承租人户口迁离本市或者死亡的,补偿协议签订主体的确定...

  • 【签约主体】公房承租人死亡,谁有权签订补偿协议的主体 所属:上海动迁拆迁标准 日期:2014-9-28 点击:255 作者:房产律师 来源:上海房产律师

    【签约主体】公房承租人死亡,谁有权签订补偿协议的主体...

  • 公房承租人死亡,谁有权继续承租该房屋和签订补偿协议的主体 所属:上海动迁拆迁标准 日期:2014-9-28 点击:169 作者:房产律师 来源:上海房产律师

    公房承租人死亡,谁有权继续承租该房屋和签订补偿协议的主体...

  • 公房承租人死亡,谁有权继续承租该房屋和签订补偿协议的主体 所属:上海动迁拆迁标准 日期:2014-9-28 点击:105 作者:房产律师 来源:上海房产律师

    公房承租人死亡,谁有权继续承租该房屋和签订补偿协议的主体...

  • 上海市房屋征收补偿协议签订主体认定 所属:上海动迁拆迁标准 日期:2014-5-29 点击:393 作者:房产律师 来源:上海房产律师

    上海市房屋征收补偿协议签订主体认定...

  • 【动迁签字权】征收拆迁签约谈判主体是谁?谁有签字谈判决定权? 所属:上海动迁拆迁标准 日期:2013-10-29 点击:587 作者:房产律师 来源:上海房产律师

    【动迁签字权】征收拆迁签约谈判主体是谁?谁有签字谈判决定权? ...

  • 承租的商铺厂房遇到拆迁时如何获得赔偿 所属:上海动迁拆迁标准 日期:2012-12-19 点击:278 作者:房产律师 来源:上海房产律师

    承租的商铺厂房遇到拆迁时如何获得赔偿 钟涛律师认为,根据上海市《国有土地上房屋征收与补偿条例》  第二十三条(征收补偿协议主体的确定)房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。即明确了有权订立补偿协议的主体是房屋的所有权人和政府征收部门了。承租人被排除在外,没有签约权,丧失了谈判获得补偿的机会。 ...

  • 二手房居间合同买方欲毁约及索回定金的咨询 所属:二手房买卖合同纠纷 日期:2012-6-7 点击:487 作者:房产律师 来源:上海房产律师

    二手房居间合同买方欲毁约及索回定金的咨询如《房地产买卖居间协议》不具备买卖合同的主要内容且最终未能订立买卖合同的,认定相关违约责任的承担主体的关键在于认定导致买卖合同未能订立的原因。如因一方原因导致买卖合同未能成立,该方将会被中介方追究违约金责任(金额相当于其应支付的佣金)并被相对方追究定金责任及机会利益损失。如因不可归责于双方的原因如双方对买卖合同具体事宜达不成一致意见,则各方将被免除相关法律责任。...

  • 建设工程施工合同主体纠纷 所属:商品房买卖纠纷 日期:2012-5-29 点击:188 作者: 来源:

    h3建设工程施工合同主体纠纷/h3 (一)建筑法律关系主体?XML:NAMESPACEPREFIX=O/ 概念:是指建筑法律关系的参加人,包括建设开发商、施工单位、监理公司、设计单位、招标代理企业、公民个人等...

  • 什么是商品房销售五证 所属:商品房买卖纠纷 日期:2011-11-30 点击:205 作者:房产律师 来源:上海房产律师

    “五证”是证明房地产开发商为合法的销售主体,证明其销售行为合法以及购房者与之签订的合同为合法有效的法定证件,开发商必须具备五证才能保证购房者在付款入住之后拿到房屋的产权证书。 “五证”包括:市房屋土地管理局的“中华人民共和国国有土地使用证”;城市规划管理局的“中华人民共和国建设用地规划许可证”;城市规划管理局的“中华人民共和国建设工程规划许可证”;城乡建设委员会的“建设工程开工证”;房屋土地管理局的“商品房销售许可证”。此外,属于期房预售的,应取得“商品房预售许可证”;属于外销商品房的,应取得“商品房外销许可证”。 ...

  • 房屋租期已满 优先购买无依据 所属:房屋租赁 日期:2011-11-3 点击:233 作者:房产律师 来源:上海房产律师

    房屋租期已满 优先购买无依据我国《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”优先购买权是指民事主体在特定买卖的同等条件下,依法享有优先于他人购买财产的权利。因此,房屋承租人的优先购买权是指承租人在租赁期限内,当出租人出卖租赁房屋时,在买卖的价格、付款的期限和方式等同等条件下,依法享有优先购买的权利。因此,承租人享有优先购买权的一个最基本的条件就是:在承租期内(包括合同约定的期限和事实上的承租期)。 李晴承租赵宾的房屋已过承租期限,并搬出了承租房,双方已依法终止了租赁关系。所以,即使李晴的出价等购买条件与他人一样,依法也不再享有优先购买权。房主赵宾有权自由选择买主。...

  • 购房合同无法办理银行贷款 该不该赔偿违约金? 所属:二手房买卖合同纠纷 日期:2011-10-24 点击:337 作者:房产律师 来源:上海房产律师

    能否取得购房按揭贷款,取决于多种因素,如果按揭贷款合同未能订立是因开发商的原因造成的,比如因开发商手续不齐备或银行认为开发商缺乏保证能力等情况,开发商则应返还首付款并对合同的解除负相应的赔偿责任,但是,需要注意的是:开发商并不是直接提供按揭贷款的主体,并不具有保证顺利办理按揭贷款的义务,只有开发商在宣传广告或合同中作出承诺保证能够提供按揭的承诺的情况下,如果按揭无法办理,开发商才应该对此承担基于购房合同而产生的违约责任;如果开发商已经履行了相关义务,而按揭贷款合同未能订立是因为购房者本身的原因造成的比如购房者提供的资料不齐备,或者购房者缺乏还款能力,银行审查认为购房者不符合贷款条件,不予提供按揭,此时购房者要求解除已订立的购房合同,则应当赔偿开发商因此造成的损失。如果按揭贷款合同未能订立是由于不可归责于双方当事人的原因,比如因国家金融政策发生重大变化导致无法办理按揭,进而导致买卖合同不能继续履行的,购房者可以要求解除合同,此时,开发商应当返还购房者已付的购房款本金、利息或定金。在此情况下,买卖双方都无须承担违约责任。 ...

  • 拆迁补偿安置合同的主要内容 所属:上海动迁拆迁标准 日期:2011-10-23 点击:147 作者:房产律师 来源:上海房产律师

    拆迁补偿安置合同的主要内容 4、房屋估价。在实行货币补偿形式的情况下,需要对被拆迁房屋的市场价格进行评估,在实行房屋产权调换形式的情况下,需要同时对被拆迁房屋和所调换房屋的市场价格进行评估,以作为结清差价的依据。至于房屋的评估机构的选择,应由拆迁人和被拆迁人共同选定,如双方未能就选定评估机构达成合意,则由双方各提出一至两家评估机构,抽签决定。评估费用一般由拆迁人承担。有些地方性法规、规章规定,评估工作由当地拆迁管理部门下属的房地产评估机构承担,这种规定显然属于行政性垄断,被拆迁人对其评估价格的公信力也多持怀疑态度,因为拆迁管理部门多为当地的房地产管理部门,房地产管理部门在进行房地产行政管理过程中与拆迁单位难免建立一些关系,而被拆迁人与房地产管理部门的联系很少,被拆迁人有理由怀疑拆迁人利用与房地产管理部门的关系去干预和影响房屋评估的过程和结果。所以,笔者认为,利用地方性法规、规章规定市场主体之间民事行为中的房屋价格评估由拆迁管理部门下属的房地产评估机构承担并非妥适。当然,被拆迁房屋与调换房屋的价格也并非一定要进行评估,若双方能就补偿的金额和差价结算的金额达成一致意见,就可以不评估,这样一方面可以尽快签订拆迁协议并付诸实施,节省时间,提高效率,另一方面可以省却一笔评估费,降低拆迁中的成本。 ...

  • 部分共有人签订的动迁协议有效吗? 所属:上海动迁拆迁标准 日期:2011-10-22 点击:595 作者:房产律师 来源:上海房产律师

    院认为,《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十条规定:“被拆迁人、房屋承租人以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、房屋租赁合同计户,由拆迁人按户进行补偿安置。与拆迁人签订拆迁补偿安置协议的被拆迁人、房屋承租人,以房地产权证所载明的所有人和租用公房凭证、房屋租赁合同所载明的房屋承租人为准”。本案中,被拆迁房屋产权证登记的权利人为顾甲,顾甲出具了由其签名的授权委托书,委托其子顾丁负责拆迁安置补偿事宜,拆迁人国投公司据此与顾丁签订《拆迁安置协议》,签约主体符合上述规定。《拆迁安置协议》约定被拆迁人以应得的货币款选购基地提供的三套配套商品房,但并未确定安置房屋由谁作为产权人,顾甲户可通过家庭内部协商分配安置房屋,该协议是对被拆迁人顾甲户的安置,协议内容并未违反相关法律法规的规定,亦未侵害上诉人及原审第三人的合法权益,《拆迁安置协议》合法有效。根据顾甲2009年8月30日签署的授权委托书中“现委托顾丁在我与桥东二期旧区改造基地房屋拆迁补偿安置过程中,作为我的委托代理人并按规定交出空房”表述,能够确认顾甲有委托顾丁负责房屋拆迁补偿安置事宜的意思表示,该委托事项中应当包括签订拆迁安置协议等内容,故上诉人认为顾甲仅委托顾丁进行拆迁安置的协商,委托权限不包括签订协议的上诉理由,本院不予采信。上诉人认为被拆迁房屋属于家庭成员的共有产权以及上诉人未得到补偿安置等,可通过家庭内部协商或民事诉讼的途径予以解决,上诉人顾乙、顾丙认为其应当作为共有产权人与拆迁人共同签订拆迁安置协议的上诉理由,本院不予支持。综上,原审判决正确,应予维持。据此,依据《中华人民共和甲事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下: ...

  • 家庭共有房产分割原则 所属:离婚继承房产纠纷 日期:2011-4-13 点击:725 作者:房产律师 来源:上海房产律师

    家庭成员共同买房置业的形式在实践中是多种多样的。有的是各方共同出资交纳房价款;有的是一部分家庭成员交纳房价款,另一部分家庭成员承担税费、装修费用等;有的是一部分家庭成员交纳购房的首付款,另一部分家庭成员承担对银行的月供款;还有很多是上述各种形式相互交叉的综合类型。由于家庭成员中既有父母子女等血亲,又有岳父母、儿媳、女婿等姻亲;既有祖孙等直系亲属,又有兄弟姐妹等旁系亲属。因此,因房产的约定不明或继承分割等问题引发的房屋产权纠纷,发生频率非常高。这些纠纷,因其发生主体之间的关系不同,处理方式也不同。从目前的司法实践出发,可以对有关纠纷的处理原则进行如下分类:...

  • 新国八条出台后二手房纠纷增多多出好几万营业税由谁来缴 所属:贷款税费 日期:2011-2-24 点击:445 作者:房产律师 来源:上海房产律师

    新国八条出台后二手房纠纷增多多出好几万营业税由谁来缴新国八条出台后二手房纠葛增加多出好几万停业税由谁来缴 未满5年二手房买卖全额征税 2011年1月26日国务院出台的“新国八条”楼市新政,特别是“未满5年二手房买卖全额征税”的规则让不少已签了二手房买卖合同还没来得及过户的市民措手不及,也让很多二手房买卖陡生变数:要么承当新增的一大笔停业税,要么解除合同。 新政算账 200万的二手房停业税增加多 “新国八条”中明白规则:二手房购置后未满5年停止买卖的,将统一征收全额停业税。我爱我家权证部一位人士通知快报记者,这条新规给二手房市场带来的冲击很大。由于在二手房市场上,购置时间未满5年买卖的很多,估量占了一大半。不满5年卖房全额征停业税 假定有一套报价为200万元的二手房(144平米以下)要转让,这套房子3年前是以100万元买的。那新政前后需求交纳的停业税分别是几钱呢?原先是用200万元减去100万元,再乘以5.5%的税率,这样算下来将产生5.5万元的停业税。记者调查:停业税全额征收200万的房屋需多缴5万多 而新政后在实践操作中,由于是全额征税,那么如今的停业税就是直接用200万元乘以5.5%。这么算下来停业税是11万元,增加了一倍! “有的大户型房子,如今光停业税就要十来万,我给房主算出来后,把房主都吓跑了。”一位中介业务员郁闷地说,年后他只能做做租赁。我爱我家的几名签约专员,这几天每天做的就是诲人不倦地给买卖双方计算税额。“经过我们谐和,有的买卖双方容许各自傲担一局部停业税,有的则是一拍两散,还有的是正在纠结当中。”记者察看:二手房停业税全额征税购房者自叹压力更大 案例剖析 新增的停业税应该由谁出? 未及时实行合同,由违约方承当 一对夫妇最近找到律师。他们是在“新国八条”出台前签了一套二手房买卖合同,合同中商定停业税由买方承当,可往常他们要多交四五万元的停业税。这对夫妻郁闷地说:“我们在合同中商定了1月25日送件,新政是1月26日出的,假如我们能按时实行合同,就没有这多出来的事了。可就是由于卖方没有按时实行合同,结果招致这一结果。如今我们请求房主承当这个多出来的税,但对方就是不同意。” 法律解读:在合同实行过程中呈现违约方的状况下,应由违约方停止承当。卖方因没有实行合同招致买卖双方未能及时送件,多交的停业税应由卖方承当。 合同没商定,应由卖方承当 今年1月21日,叶女士将浦口区一套房产卖给了李女士,因该房屋尚有32万元银行贷款,于是双方商定:李女士于合同签署次日向卖方叶女士支付32万元,用于办理房产解押过户手续,待李女士拿到房产证后再向卖方支付余款。同时双方还商定:停业税由买方担任交纳;如遇政策调整形成停业税增加,按国度政策、法规来决议由谁承当。 新“国八条”出来后,李女士说,法律规则停业税是由卖家承当的。而叶女士说,新国八条未对新增停业税由谁承当停止规则,双方应分担。双方为此争论不下。 法律解读:按法律规则,承当停业税的法定主体是卖方;在理想中买卖双方经常自行商定由买家承当,这同样契合法律规则。依据双方在合同中的商定,可得出以下结论:新政前需求交纳的差额停业税按合同商定由买方承当没有异议;双方商定因国度政策招致的停业税的增加“按法律法规办”,因而新增停业税应当由卖方承当。 律师观念 新政不能作为解除合同的理由 房地产律师网律师表示:在现行法律法规及司法解释环境下,多出的停业税纠葛主要依据合同商定及实行状况停止判别。 “因新国八条产生的停业税问题不属于不可抗力及形势变卦的范围,合同不能依法解除。”不可抗力在《民法通则》上是指“不能预见、不能克制、不能防止的客观状况”。形势变卦也有明白规则:“合同成立后,客观状况发作了当事人在订合同时无法预见的、非不可抗力形成的不属于商业风险的严重变化,继续实行合同关于一方当事人明显不公平或者不能完成合同目的”。新国八条对停业税的调整并不用然招致双方不能继续实行合同。因而,停业税调整不属于形势变卦,合同不能依法解除。 ...

  • 被执行主体变更和追加的法律规定 所属:法院诉讼程序 日期:2011-2-16 点击:345 作者:房产律师 来源:上海房产律师

    被执行主体变更和追加的法律规定...

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